作者：蔡韋白律師
專長：民事刑事訴訟
東吳大學法研所畢業
小文向小高買得A土地後，原本開開心心地準備在A土地上建屋居住，豈料A土地上竟已經有一X房屋，且阿正聲稱自己為X房屋所有權人，X是阿正家的祖產，小文無權使用這塊土地，小文無奈之下，只得提出拆屋還地訴訟，訴諸法律解決…
誰可以訴請拆屋還地？
依照民法第767條第1項前段規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此即為請求拆屋還地的法律上依據。司法實務上一般來說，「請求拆屋還地者為所有權人」這個要件，通常比較不會有爭議（畢竟如果原告根本就不是所有權人還來提告拆屋還地，就算各位讀者沒有法律專業背景，也會覺得怪怪的吧）。
至於為什麼叫「拆屋還地」？那是因為倘若無權占有人還在所有權人的土地上蓋房子，此時即便房子是屬於無權占有人所有，然而基於建物與土地不可分離的原則，所有權人不但可以要求無權占有人「返還土地」，連帶的上面的房屋，也可以一併請求無權占有人拆除，才能貫徹「還地於所有權人」的意旨。
怎樣才是無權占有人？
「無權占有」這個詞，帳面上好像很好理解，但實際上這卻是司法實務上常常的爭議所在。一般來說，「無權占有」白話來說指的當然是「沒有權利占用別人的土地」，但實際上怎樣叫做「沒有權利」，就是拆屋還地訴訟中常見的爭執點，也絕對不是「沒有所有權的人」就等同於「無權占有人」。
依照民法規定，有幾種「有權占有」的情形
1. 買賣不破租賃
民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
舉例來說，A將房屋租給B，租賃期間A將房屋賣給了C，此時C雖然是所有權人，且租賃關係也不是C簽約的，但B仍然可以對C主張「我有租賃關係，是有權占有喔！不可以趕我走」
2. 民法第425條之1
民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」
舉例來說，X地與上面的Y屋，原本都是A所有，但A其後卻將X地賣給了B、將Y屋賣給了C，此時對B而言，其身為X地的所有權人，可否要求C「拆屋還地」給B？答案是不行！因為民法第425條之1已規定，此時B跟C「推定」有租賃關係，此為法定的租賃關係，因此C可以據此主張為「有權占有」，B不得主張拆屋還地。
3. 民法第426條之1
民法第426條之1規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」
舉例來說，A向B承租X土地後，在其上建造Y屋，此時會發生土地與房屋所有權人相異的狀況（也就是X地是B的、Y屋是A的）。如果A其後將Y屋移轉登記給C，那B可否訴請C「拆屋還地」？答案也是不行！因為民法第426條之1也已經規定，B、C間就X土地「有租賃關係存在」，此亦為法定的租賃關係，因此C可以據此主張為「有權占有」，B不得主張拆屋還地。
本件情形
🔍所幸在律師協助下，我們向法院說明：
✔ 小文確實為A土地所有權人
本件小文確實向小高買得A土地後，向地政機關登記為A土地所有權人
✔ 阿正無權占有A土地
法院認為，阿正雖然抗辯X房屋為其祖產，原先A土地與X房屋為同一所有人，有民法第425條之1法定租賃權的適用，但卻未提出任何證據，而且說法前後不一，不予採信阿正的說法
✔ 小文請求阿正拆屋、還地，均有理由
依照民法第767條規定，既然小文為所有權人、阿正無權占有，小文自得依法請求拆屋還地，維護自己身為A地所有權人之地位。
經律師完整說明與證據佐證後，法院判決本件准予拆屋還地，讓這場紛爭得以獲得解決。
如果遇上相關拆屋還地問題不知如何處理，建議可先諮詢專業律師，了解自身權益，避免因一時疏忽而影響權益！
有任何相關法律問題，歡迎隨時與我們聯繫諮詢。